QUY TRÌNH ĐẤU GIÁ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH

Thực hiện Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2024 và các Luật chuyên ngành có liên quan. Ngày 21/8/2024 UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

Để các nhà đầu tư, tiếp cận thuận lợi các quy định pháp luật về  “Quy trình đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh”. Sau đây tác giả xin tổng hợp cụ thể như sau :

I. Cơ sở pháp lý để thực hiện quy trình:

Quy trình đấu giá lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất được thực hiện theo Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND ngày 21/8/2024 của UBND tỉnh Bắc Ninh. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày  01/9/2024; thay thế Quyết định số 02/2023/QĐ-UBND ngày 27/01/2023 của UBND tỉnh.

Các văn bản pháp luật chính để ban hành Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND là:

- Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016;

- Luật Đất đai ngày 18/01/2024;

- Luật Đấu thầu ngày 23/6/2023;

- Luật Đầu tư ngày 17/6/2020;

- Luật Nhà ở ngày 27/11/2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 28/11/2023;

- Luật Xây dựng ngày 18/6/2014; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17/6/2020;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29/6/2024;

- Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai;

- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

- Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;

- Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

- Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.

II. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án đầu tư (Quy định tại Điều 9 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

Thứ nhất, có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Thứ hai, Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước;

Thứ ba, đất nằm trong Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất; đất trong kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được UBND tỉnh, UBND cấp huyện công bố hằng năm; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được UBND tỉnh phê duyệt (đối với đấu giá thực hiện dự án phát triển nhà ở);

Thứ tư, có phương án đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Thứ năm, đã có bản vẽ chỉ giới đường đỏ và văn bản thông tin hạ tầng kỹ thuật; văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định rõ chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan và các thông số kỹ thuật hạ tầng khác; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

Khu đất đấu giá thực hiện dự án đầu tư khu nhà ở, khu đô thị phải có diện tích tối thiểu từ 10.000 m2 trở lên. Đối với các khu đất đấu giá thực hiện dự án xây dựng tòa nhà hợp khối; khu vực phải xây dựng nhà ở; tổ hợp thương mại dịch vụ, khách sạn, văn phòng, căn hộ để bán hoặc cho thuê; khu thương mại dịch vụ không giới hạn về diện tích khu đất đấu giá.

III. Về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất (Quy định tại Điều 4 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

Nguyên tắc 1. Công khai, minh bạch, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản;

Nguyên tắc 2. Đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá, đất đai, đầu tư, xây dựng và pháp luật chuyên ngành có liên quan;

Nguyên tắc 3. Cuộc đấu giá quyền sử dụng đất phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá quyền sử dụng đất công ích do Hội đồng đấu giá tài sản đấu giá quyền sử dụng đất công ích thực hiện;

Nguyên tắc 4. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật Đất đai năm 2024 (hết thời hạn đăng ký mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá) hoặc không có người tham gia thì cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất hoặc chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án (trường hợp đấu giá thực hiện dự án đầu tư) mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại các Điều 53, Điều 54 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ; việc chấp thuận nhà đầu tư thực hiện theo khoản 3 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021; khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020.

IV. Về điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Quy định tại Điều 6 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

Người được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: Tổ chức kinh tế,  người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

1. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật Đất đai năm 2024.

Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

b) Bảo đảm các điều kiện về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm như sau:

Tùy theo tính chất, quy mô của từng dự án để quy định trong chấp thuận chủ trương đầu tư, phương án đấu giá:

- Các điều kiện về năng lực tài chính:

+ Có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Giấy tờ để chứng minh vốn chủ sở hữu của tổ chức là báo cáo tài chính 02 năm liền kề đủ điều kiện (đối với doanh nghiệp hoạt động trên 02 năm); báo cáo tài chính năm đầu tiên đủ điều kiện (đối với doanh nghiệp hoạt động trên 01 năm và dưới 02 năm); văn bản xác nhận số dư tài khoản tiền gửi của doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại (đối với doanh nghiệp mới thành lập).

Đối với doanh nghiệp mà pháp luật quy định báo cáo tài chính hàng năm phải được kiểm toán thì phải nộp báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Báo cáo tài chính của doanh nghiệp phải phản ánh tình hình tài chính một cách độc lập (không phải tình hình tài chính của công ty mẹ, công ty con, công ty liên kết…).

Trường hợp doanh nghiệp đã sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư các dự án khác thì cần kê khai chi tiết các dự án đang thực hiện và vốn chủ sở hữu đã sử dụng trong các dự án đó.

+ Vốn vay: Văn bản cam kết cấp tín dụng, bảo lãnh tài chính của các tổ chức tín dụng hoặc tổ chức, cá nhân khác về việc cho tổ chức tham gia đấu giá vay vốn để thực hiện dự án đầu tư (nếu trúng đấu giá).

+ Vốn huy động: Văn bản góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh, kiên kết của các tổ chức, cá nhân.

Việc huy động vốn để thực hiện các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm đúng các nguyên tắc, quy định pháp luật.

- Điều kiện về năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án:

Tùy theo tính chất, quy mô của từng dự án để quy định trong phương án đấu giá các điều kiện cụ thể mà người tham gia đấu giá phải đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất, khu đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước, được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận theo các căn cứ sau: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các thửa đất, khu đất, các dự án tại tỉnh Bắc Ninh được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Cổng Thông tin Quốc gia về đất đai của Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với các dự án thuộc địa phương khác.

d) Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

đ) Không thuộc đối tượng không được tham gia đấu giá quy định tại Điều 7 Quy định này.

e) Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

g) Sau khi trúng đấu giá, thực hiện ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư (đối với trường hợp pháp luật có quy định phải ký quỹ).

h) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

2. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật Đất đai năm 2024 và đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì giấy tờ chứng minh vốn chủ sở hữu để xác định năng lực, điều kiện tài chính là Giấy xác nhận số dư tài khoản ngân hàng tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá.

Ngoài ra, cá nhân phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan;

c) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

V. Người không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 7 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

1. Trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016. Gồm có:

- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;

- Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;

- Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật;

- Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c khoản này;

- Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.

2. Các trường hợp không đủ điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá quy định tại Điều 6 Quy định này.

VI. Quy trình, các bước thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Nhóm nhiệm vụ liên quan của các cơ quan Nhà nước:

Chấp thuận chủ trương đầu tư (theo quy định pháp luật và phân công, phân cấp của UBND tỉnh về lĩnh vực đầu tư): Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, báo cáo UBND tỉnh quyết định phê duyệt.

Lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 10 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND): Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì thẩm định, báo cáo UBND tỉnh quyết định phê duyệt.

Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 11 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh thẩm định phương án giá đất trước khi trình Chủ tịch UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 12 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

1. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ đấu giá gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai, hồ sơ gồm: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; quyết định về giá khởi điểm; dự thảo tờ trình, dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình UBND tỉnh quyết định đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024.

3. Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình UBND cùng cấp quyết định đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024.

Lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản để thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 13 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

Việc lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Ký hợp đồng dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất

Trên cơ sở kết quả lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Hợp đồng dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật Đấu giá tài sản

Quy trình, trình tự liên quan đến tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người đăng ký tham gia đấu giá:

=> Ban hành Quy chế cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 16 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

Trước ngày niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện cuộc đấu giá có trách nhiệm ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy chế cuộc đấu giá bao gồm những nội dung chính sau đây:

- Tên dự án (đấu giá thực hiện dự án đầu tư); danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật (theo mặt bằng quy hoạch chi tiết được phê duyệt và trích đo địa chính thửa đất), tài sản gắn liền với các thửa đất, khu đất đấu giá (nếu có);

- Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá;

- Ngày, giờ bắt đầu, hết hạn bán hồ sơ mời tham gia đấu giá; ngày, giờ bắt đầu, hết hạn tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá; địa điểm bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá;

- Giá khởi điểm thửa đất, khu đất đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tiền mua hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiền đặt trước; ngày, giờ bắt đầu, hết hạn nộp tiền đặt trước;

- Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;

- Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá;

- Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;

- Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước;

- Bước giá, việc áp dụng bước giá tại các vòng đấu giá trong trường hợp cuộc đấu giá có bước giá và các vòng đấu giá; giá trả hợp lệ, giá trả không hợp lệ trong trường hợp đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại phiên đấu giá; phiếu trả giá hợp lệ, phiếu trả giá không hợp lệ trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại phiên đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

-  Quy định về cách ghi phiếu trả giá, thời hạn nộp phiếu trả giá, trình tự, thủ tục niêm phong, mở niêm phong thùng phiếu trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

- Các thông tin khác (nếu có) liên quan đến quyền sử dụng đất được đấu giá (đã được quy định trong phương án đấu giá) để người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được biết, thực hiện.

Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có trách nhiệm thông báo, niêm yết công khai Quy chế cuộc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

=> Niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 17 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

- Ít nhất là 30 (ba mươi) ngày trước ngày mở cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản tiến hành niêm yết liên tục việc đấu giá quyền sử dụng đất tại trụ sở của tổ chức mình, trụ sở đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, nơi tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất và UBND cấp xã nơi có đất đấu giá.

- Niêm yết công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện liên tục từ ngày niêm yết đến thời điểm kết thúc việc niêm yết (có biên bản niêm yết và biên bản kết thúc việc niêm yết).

Biên bản niêm yết, biên bản kết thúc việc niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất đấu giá phải có xác nhận của UBND cấp xã.

- Đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm lưu giữ tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết, kết thúc niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất trong hồ sơ đấu giá. Đồng thời, sao gửi tài liệu, hình ảnh việc niêm yết, kết thúc niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất biết, làm cơ sở giám sát việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

=> Thông báo công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 18 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

Ngoài việc thực hiện niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 17 nêu trên, đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất phải thông báo công khai trên Cổng Thông tin điện tử tỉnh, Cổng Thông tin điện tử UBND các huyện, thị xã, thành phố nơi có đất đấu giá và thông báo công khai ít nhất 02 lần trên Trang Thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản (Cổng Đấu giá tài sản quốc gia), Báo Bắc Ninh hoặc Đài Phát thanh và Truyền hình tỉnh; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02 ngày làm việc, thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 15 (mười lăm) ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.

Trường hợp cần thiết có thể thông báo công khai trên báo in hoặc báo hình (Báo sử dụng hình ảnh là chủ yếu, kết hợp tiếng nói, âm thanh, chữ viết, được truyền dẫn, phát sóng trên các hạ tầng kỹ thuật ứng dụng công nghệ khác nhau) của Trung ương.

=> Tổ chức cho người tham gia đấu giá xem bản đồ quy hoạch và khảo sát thực địa (Điều 19 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

Kể từ ngày niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất cho đến ngày mở cuộc đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức cho người đăng ký tham gia đấu giá xem khu đất, thửa đất đấu giá trên bản đồ quy hoạch và khảo sát thực địa. Việc tổ chức xem bản đồ quy hoạch, khảo sát thực địa được thực hiện trong khoảng thời gian liên tục ít nhất là 03 ngày làm việc và được lập thành biên bản.

=> Đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 20 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

- Cá nhân, tổ chức đủ điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Quy định này đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức hành nghề đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá.

- Thời gian, cách thức, trình tự, thủ tục bán hồ sơ mời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiếp nhận hồ sơ mời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, xác định danh sách người/tổ chức đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người/tổ chức không đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định của Luật Đấu giá tài sản, quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đấu giá tài sản, pháp luật có liên quan đấu giá quyền sử dụng đất và Quy định này; tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

- Việc chốt danh sách, số lượng người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải được lập thành biên bản, giữ bảo mật thông tin, các thành phần tham dự phải ký tên xác nhận nội dung và được lưu trữ trong hồ sơ đấu giá.

=> Quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước (Điều 21 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND):

- Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

- Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất yêu cầu phong tỏa tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản đối với khoản tiền đặt trước đó theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.

- Ngân hàng nơi nhận tiền đặt trước có trách nhiệm bảo mật tuyệt đối các thông tin liên quan đến danh sách, số lượng người đăng ký tham gia đấu giá, nộp tiền đặt trước. Hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật, cơ quan chức năng nếu để xảy ra việc lộ, lọt thông tin.

- Đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn do pháp luật quy định và phải được quy định cụ thể trong Quy chế cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.

- Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, được nhận lại tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, diện tích, vị trí khu đất, thửa đất, đấu giá; thời gian, địa điểm tổ chức phiên đấu giá, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá đã được niêm yết, thông báo công khai.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá hoặc trong thời hạn khác theo thỏa thuận, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có trách nhiệm trả lại khoản tiền đặt trước và thanh toán tiền lãi (nếu có) cho người tham gia đấu giá từ chối tham gia đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 21 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND, người tham gia đấu giá đã nộp tiền đặt trước nhưng không đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá theo thông báo của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản hoặc người tham gia đấu giá không trúng đấu giá, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này.

- Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có trách nhiệm chuyển tiền đặt cọc cho đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau đây:

+ Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng;

+ Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định Luật Đấu giá tài sản;

+ Từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản;

+ Rút lại giá đã trả theo quy định của Luật Đấu giá tài sản;

+ Từ chối kết quả trúng đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Ngoài các trường hợp quy định nêu trên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản không được quy định thêm các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong Quy chế cuộc đấu giá.

- Khoản tiền đặt trước mà người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không được nhận lại quy định nêu trên được nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá.

=> Hình thức và phương thức đấu giá (Điều 22 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

- Hình thức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất phải được quy định cụ thể trong Quy chế cuộc đấu giá bằng một trong các hình thức sau:

+ Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá;

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

+ Đấu giá trực tuyến (Khi có đủ các yêu cầu, điều kiện về kỹ thuật).

- Phương thức đấu giá:

Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ áp dụng theo phương thức trả giá lên.

=> Trình tự, thủ tục cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 23 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

Do Đấu giá viên điều hành được thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sản; khoản 2 Điều 229 Luật Đất đai năm 2024.

Các trường hợp phát sinh khi đấu giá quyền sử dụng đất như rút lại giá đã trả, từ chối kết quả trúng đấu giá, đấu giá không thành thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

=> Công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 25 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- UBND cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

=> Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 26 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế vào Kho bạc Nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định:

+ Chậm nhất là 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày ban hành thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá nộp 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo nội dung thông báo;

+ Chậm nhất là 90 (chín mươi) ngày, kể từ ngày ban hành thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn lại theo thông báo của cơ quan thuế;

+ Quá thời hạn nêu trên mà người trúng đấu giá chưa nộp đủ số tiền này thì phải nộp tiền chậm nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất quy định tại khoản 5 Điều 21 Quy định này.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất (kể cả tiền chậm nộp) quy định tại khoản 2 Điều này thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc.

Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

- Cơ quan thuế thông báo cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai về việc người trúng đấu giá đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Trường hợp quy định khác về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do UBND cấp có thẩm quyền quyết định phù hợp với tính chất, điều kiện cụ thể của từng trường hợp giao đất, cho thuê đất. Trong đó, phải thể hiện rõ thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính và hậu quả pháp lý của việc vi phạm thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Trường hợp đấu giá tài sản gắn liền với đất thì Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính - Kế hoạch các huyện, thị xã, thành phố theo phân cấp hướng dẫn và thông báo bằng văn bản đối với tài sản trúng đấu giá cho người trúng đấu giá theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp quy định khác về nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất do UBND cấp có thẩm quyền quy định để đưa vào phương án đấu giá, Quy chế từng cuộc đấu giá và quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

=> Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá (Điều 27)

- Sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm:

+ Trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định;

+ Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và UBND cấp xã nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế do cá nhân là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đăng ký thành lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.

=> Hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 29 Quyết định số 18/2024/QĐ-UBND)

- Sau khi nhận được văn bản của cơ quan Thuế về việc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền quy định tại khoản 3 Điều 26 nêu trên, cơ quan tài nguyên và môi trường lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, khi hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Quy định mà không thành lập tổ chức kinh tế như đã cam kết tại điểm b khoản 2 Điều 6 thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Việc xử lý khoản tiền đặt cọc thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Quy định này.

- Khoản tiền đặt trước (đã được chuyển thành tiền đặt cọc theo quy định tại khoản 5 Điều 21 Quy định này) của người bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quy định tại khoản 1 Điều này được nộp vào ngân sách Nhà nước sau khi trừ các khoản chi phí đấu giá theo quy định của pháp luật.

- Số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã nộp (không bao gồm khoản tiền đặt cọc nêu tại khoản 2 Điều này) được hoàn trả (không tính lãi suất, trượt giá).